L'ordre importa més que el banc. Si demanes la hipoteca quan ja has signat les arres, vas amb el rellotge en contra, i això sempre es paga: en el tipus, en les condicions o en els nervis. És el que convé tenir resolt abans de fer una oferta.
1. Abans de mirar cases: saber quant et donen
Els bancs a Espanya financen, com a norma, fins al 80 % del valor de taxació o de compra, el menor dels dos. El 20 % restant més les despeses de compravenda —entre un 10 i un 12 % a Catalunya, comptant ITP o IVA, notaria, registre i gestoria— surt de la teva butxaca. Amb una casa de 600.000 € això són uns 190.000 € en efectiu. Saber-ho abans d'enamorar-te d'una casa t'estalvia el pitjor dels disgustos.
L'altra regla és la de la quota: la majoria d'entitats no vol que el total dels teus deutes mensuals passi del 35 % dels teus ingressos nets. Amb aquests dos números ja tens el teu límit real, i és el que faig servir jo per filtrar el que t'ensenyo.
2. Quins papers hauràs de reunir
És sempre la mateixa llista, i tenir-la escanejada per endavant estalvia setmanes:
3. El moment exacte de demanar-la
Demana la preaprovació abans de fer ofertes. És gratuïta, no et compromet i dura entre tres i sis mesos. Amb ella a la mà negocies diferent: el venedor sap que pots signar, i això val de vegades més que apujar el preu.
Quan ja hi ha arres signades comença el rellotge: entre la taxació, l'estudi de riscos i l'oferta vinculant acostumen a passar de quatre a vuit setmanes. Per això al contracte d'arres convé pactar un termini realista i, si es pot, una condició lligada al finançament.
4. Fix, variable o mixt
No hi ha una resposta bona per a tothom. El fix compra tranquil·litat i encaixa si has de ser molts anys a la casa; el variable pot sortir més barat si el teu termini és curt o penses amortitzar aviat; el mixt és el terme mitjà que més se signa últimament. El que sí que convé mirar amb lupa són les vinculacions: assegurances de vida i llar, nòmina, targetes. Un tipus bonic amb tres productes lligats surt més car que un de mig net.
5. Si compres des de fora d'Espanya
Per a no residents el finançament baixa normalment al 60 o 70 %, i el banc demanarà els teus ingressos traduïts i de vegades apostillats. Necessitaràs NIE i un compte espanyol; totes dues coses es poden gestionar amb poder notarial sense viure aquí. És més lent, no més difícil: compta un mes extra al calendari.
Si vols, revisem els teus números abans que comencis a visitar cases. Treballo amb un bróker hipotecari que compara diverses entitats a la vegada, i en mitja hora sabràs quin és el teu límit real i quins papers et falten.